Кредит и его заложники

С залогом больше и дешевле Банкиры не скрывают, что условия кредитов на потребительские цели под залог недвижимого имущества выгодно отличаются от необеспеченных кредитов. "Это связано с тем, что, учитывая более низкий уровень риска, банк может выдать кредит клиенту на большую сумму при более длительном сроке и сниженной процентной ставке",- объясняет зампред правления Абсолют-банка Олег Скворцов. "Если сравнивать нецелевые кредиты под залог недвижимости с нашими потребительскими кредитами, то ставки по нецелевым кредитам немного ниже, а вот по срокам они существенно отличаются,- рассказывает директор департамента маркетинга и коммерческого планирования ЮниКредит банка Сергей Тропин. - Под залог квартиры кредит можно оформить на срок до 10 лет и потратить эти деньги на любые цели по усмотрению заемщика. А потребительские кредиты мы выдаем на срок до пяти лет. И еще одно существенное отличие: максимальная сумма по нецелевым кредитам гораздо больше - до $100 тыс. или до 2,5 млн руб.". Ставка по кредиту ДжиИ Мани банка под залог недвижимости составляет от 10,9 до 12,2 процента годовых, а по кредиту наличными - от 17 до 25 процентов годовых. Но в этом случае в банке обязательно потребуют справку об официальном доходе заемщика, в то время как при получении кредита наличными она необязательна. Таким образом банкиры страхуют себя от возможной недополученной прибыли по выданному кредиту. Правда, сумма кредита под залог квартиры (дома) в большинстве банков не совпадает с его рыночной стоимостью. Чаще всего заемщик может рассчитывать на 70-80 процентов от рыночной стоимости закладываемого объекта недвижимости. При этом большинство московских банков требуют, чтобы оценка рыночной стоимости залога (квартиры или дома) проводила независимая оценочная компания, но аккредитованная при этом банке. Обычно банки выставляют требование, чтобы получаемая в залог банком квартира принадлежала одному человеку или супругам. "Допускается прописка до четырех родственников первого круга -- родителей, супруга, детей,-- рассказывает вице-президент по развитию бизнеса банка "ДельтаКредит" Динара Юнусова. -- Любые другие случаи (например, когда у клиента более четырех детей) в нашем банке рассматриваются индивидуально". "Дети не могут быть собственниками квартиры, находящейся в залоге у банка,-- добавляет управляющий директор блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Алла Цытович,-- а зарегистрированы в этой квартире могут быть с согласия банка". Зато при оценке кредитоспособности нуждающегося в деньгах заемщика банкиры более охотно дадут деньги тому, кто уже является счастливым обладателем недвижимого имущества. Кстати, закладывать банку в качестве обеспечения по кредиту можно не только квартиру или дом (таунхаус), но и земельный участок, дом с земельным участком, нежилое помещение и даже вексель застройщика на первичном рынке, как это предлагает Банк Москвы. Для жилого дома банки также вводят некоторые ограничения. Так, в ЮниКредит банке предупреждают, что не будут брать в качестве залога по кредиту летние, дачные или садовые домики, а также индивидуальные жилые дома, построенные более 20 лет назад. И все эти предметы залога должны иметь зарегистрированное право собственности.

Расходуй, как хочешь
Большинство банков не станут следить за тем, как обладатель недвижимого имущества будет расходовать полученные под залог денежные средства. Поэтому ничто не мешает потенциальному заемщику получить деньги на ремонт, а потратить, например, на строительство дачи или путешествия. "Зато по кредитам с целевым использованием средств ставки ниже, а срок и сумма кредита больше",-- говорит начальник управления маркетинга Собинбанка Анна Каминская. Но, как подсказывает Олег Скворцов из Абсолют-банка, в случае залога квартиры в качестве обеспечения по кредиту на любые цели возрастают затраты заемщика -- возникает необходимость страхования рисков и государственной регистрации договора залога, то есть квартиры или дома. Самыми распространенными целями получения кредитов под залог жилья на московском рынке, по оценке вице-президента ДжиИ Мани банка Екатерины Тутон, стали не только кредиты на ремонт квартиры, но и на покупку гаража. "В московском регионе гаражи стоят достаточно дорого -- от $10 тыс. до $50 тыс.,-- говорит Екатерина Тутон.-- И на такие суммы возможно получить кредит лишь под залог жилья". "Гаражной ипотеки у нас пока нет, и кредит на покупку гаража под залог имеющегося жилья становится выгодной и, главное, доступной схемой",-- поддерживает ее Динара Юнусова из "ДельтаКредит". В залоге квартира, а деньги в бизнесе Часто заложить собственное жилье готовы и представители малых и средних компаний, чтобы получить деньги на развитие бизнеса. Банки работают с такими клиентами. "Одно из основных требований к заемщику -- наличие стабильного дохода, достаточного для обслуживания долга. Если владелец малого или среднего бизнеса этим требованиям отвечает, мы выдадим ему кредит на стандартных условиях для физических лиц",- признается директор департамента продаж банка "КИТ Финанс" Юлия Костомарова. Доля таких кредитов в ипотечном портфеле "КИТ Финанса" составляет около 10 процентов. В Банке Москвы также часто работают с такими клиентами, они должны предоставить в банк отчетность по своему предприятию. В банке "ДельтаКредит" работают с собственниками бизнеса на обычных условиях, но оценка кредитоспособности таких клиентов проходит по особой схеме, признается Динара Юнусова. Хитрые ипотечные схемы