С залогом больше и дешевле Банкиры не скрывают, что условия кредитов на потребительские цели под залог недвижимого имущества выгодно отличаются от необеспеченных кредитов. "Это связано с тем, что, учитывая более низкий уровень риска, банк может выдать кредит клиенту на большую сумму при более длительном сроке и сниженной процентной ставке",- объясняет зампред правления Абсолют-банка Олег Скворцов. "Если сравнивать нецелевые кредиты под залог недвижимости с нашими потребительскими кредитами, то ставки по нецелевым кредитам немного ниже, а вот по срокам они существенно отличаются,- рассказывает директор департамента маркетинга и коммерческого планирования ЮниКредит банка Сергей Тропин. - Под залог квартиры кредит можно оформить на срок до 10 лет и потратить эти деньги на любые цели по усмотрению заемщика. А потребительские кредиты мы выдаем на срок до пяти лет. И еще одно существенное отличие: максимальная сумма по нецелевым кредитам гораздо больше - до $100 тыс. или до 2,5 млн руб.". Ставка по кредиту ДжиИ Мани банка под залог недвижимости составляет от 10,9 до 12,2 процента годовых, а по кредиту наличными - от 17 до 25 процентов годовых. Но в этом случае в банке обязательно потребуют справку об официальном доходе заемщика, в то время как при получении кредита наличными она необязательна. Таким образом банкиры страхуют себя от возможной недополученной прибыли по выданному кредиту. Правда, сумма кредита под залог квартиры (дома) в большинстве банков не совпадает с его рыночной стоимостью. Чаще всего заемщик может рассчитывать на 70-80 процентов от рыночной стоимости закладываемого объекта недвижимости. При этом большинство московских банков требуют, чтобы оценка рыночной стоимости залога (квартиры или дома) проводила независимая оценочная компания, но аккредитованная при этом банке. Обычно банки выставляют требование, чтобы получаемая в залог банком квартира принадлежала одному человеку или супругам. "Допускается прописка до четырех родственников первого круга -- родителей, супруга, детей,-- рассказывает вице-президент по развитию бизнеса банка "ДельтаКредит" Динара Юнусова. -- Любые другие случаи (например, когда у клиента более четырех детей) в нашем банке рассматриваются индивидуально". "Дети не могут быть собственниками квартиры, находящейся в залоге у банка,-- добавляет управляющий директор блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Алла Цытович,-- а зарегистрированы в этой квартире могут быть с согласия банка". Зато при оценке кредитоспособности нуждающегося в деньгах заемщика банкиры более охотно дадут деньги тому, кто уже является счастливым обладателем недвижимого имущества. Кстати, закладывать банку в качестве обеспечения по кредиту можно не только квартиру или дом (таунхаус), но и земельный участок, дом с земельным участком, нежилое помещение и даже вексель застройщика на первичном рынке, как это предлагает Банк Москвы. Для жилого дома банки также вводят некоторые ограничения. Так, в ЮниКредит банке предупреждают, что не будут брать в качестве залога по кредиту летние, дачные или садовые домики, а также индивидуальные жилые дома, построенные более 20 лет назад. И все эти предметы залога должны иметь зарегистрированное право собственности.

Расходуй, как хочешь
Большинство банков не станут следить за тем, как обладатель недвижимого имущества будет расходовать полученные под залог денежные средства. Поэтому ничто не мешает потенциальному заемщику получить деньги на ремонт, а потратить, например, на строительство дачи или путешествия. "Зато по кредитам с целевым использованием средств ставки ниже, а срок и сумма кредита больше",-- говорит начальник управления маркетинга Собинбанка Анна Каминская. Но, как подсказывает Олег Скворцов из Абсолют-банка, в случае залога квартиры в качестве обеспечения по кредиту на любые цели возрастают затраты заемщика -- возникает необходимость страхования рисков и государственной регистрации договора залога, то есть квартиры или дома. Самыми распространенными целями получения кредитов под залог жилья на московском рынке, по оценке вице-президента ДжиИ Мани банка Екатерины Тутон, стали не только кредиты на ремонт квартиры, но и на покупку гаража. "В московском регионе гаражи стоят достаточно дорого -- от $10 тыс. до $50 тыс.,-- говорит Екатерина Тутон.-- И на такие суммы возможно получить кредит лишь под залог жилья". "Гаражной ипотеки у нас пока нет, и кредит на покупку гаража под залог имеющегося жилья становится выгодной и, главное, доступной схемой",-- поддерживает ее Динара Юнусова из "ДельтаКредит". В залоге квартира, а деньги в бизнесе Часто заложить собственное жилье готовы и представители малых и средних компаний, чтобы получить деньги на развитие бизнеса. Банки работают с такими клиентами. "Одно из основных требований к заемщику -- наличие стабильного дохода, достаточного для обслуживания долга. Если владелец малого или среднего бизнеса этим требованиям отвечает, мы выдадим ему кредит на стандартных условиях для физических лиц",- признается директор департамента продаж банка "КИТ Финанс" Юлия Костомарова. Доля таких кредитов в ипотечном портфеле "КИТ Финанса" составляет около 10 процентов. В Банке Москвы также часто работают с такими клиентами, они должны предоставить в банк отчетность по своему предприятию. В банке "ДельтаКредит" работают с собственниками бизнеса на обычных условиях, но оценка кредитоспособности таких клиентов проходит по особой схеме, признается Динара Юнусова. Хитрые ипотечные схемы

Каждому предприятию дается право хранить в кассе не более установленного банком лимита. Ваш банк имеет право проверить у Вас соблюдение кассовой дисциплины на основании Постановления №518 ЦБ РФ. Как правило, это происходит не чаще одного раза в год. Как избежать проверки? Проверки подлежат компании с наличным денежным обращением, а именно: проверяют тех, кто снимает или вносит наличные деньги на расчетный счет компании. Если у Вас есть ККТ, то избежать проверки Вам не удастся, а вот тем, у кого происходит только снятие наличных на выдачу заработной платы ,- вполне. Зарплату сотрудникам просто нужно перечислять безнально, например, на карточки или на открытый до востребования счет сотрудника. Экономить на комиссии банка по снятию наличных со счета тоже приятно. Агентские вознаграждения Каждый год банк просит сообщить сведения о работе по комиссионным договорам согласно все тому же 518 Постановлению. Положительный ответ - и от Вас уже просят эти агентские договора, да еще и массу других, доходящих до абсурда документов. Один из банков, не будем его называть, попросил нотариально заверенные учредительные документы контрагента. Совет один: избегайте формулировок агентское и комиссионное вознаграждение в наименование платежа. Величина платежа в разрезе одной сделки более 600 тыс. рублей. Такие случаи также подлежат проверке. Что делать? Делить договора.ФСС, ПФ, Налоговая инспекция зарплатный отдел Зарплата ниже среднеотраслевого уровня Данные органы интересуются предприятиями с уровнем зарплаты ниже внутриотраслевого, а также ниже прожиточного минимума соответствующего региона. Выбирайте внимательно бухгалтера: он должен быть в курсе таких величин. Прожиточный минимум за первый квартал 2007 в г. Москве составляет 6360 руб. Сейчас уже начался четвертый квартал. Величина прожиточного минимума принимается Правительством с опозданием, как правило, в два квартала. Предположите, чему она будет равна. База для начисления зарплатных налогов Второй момент, на который следует обратить внимание - это зарплатные расчеты (декларации). В случае отсутствия льгот, у отдельных сотрудников в расчетной ведомости ФСС, расчете по единому социальному налогу, по авансовым платежам в ПФ база для расчета едина. Если у Вас в одном из расчетов база не такая, как по прочим расчетам, значит у Вас в штате есть льготники, ждите проверку и достойно подготовьтесь. Следует обратить внимание на следующее: у Вас не должно быть задержек с зарплатой более 3-х месяцев, не должно быть беззарплатных сотрудников, зарплату желательно выдавать два раза в месяц, не забывайте об отпусках 1 раз в год, отпускных в случае увольнения, приведите в порядок налоговые карточки, личные карточки, приказы о приеме, увольнении, приказы на отпуск, штатное расписание, заявления от сотрудников о приеме на работу, заявления на вычеты при исчислении НДФЛ, расчетные ведомости, платежные ведомости.Налоговая инспекция (камеральный отдел, выездные проверки) Здесь наша задача избежать внеплановой проверки. Что касается плановых проверок, то каждая компания должна быть проверена 1 раз в 3 года. Есть такие счастливчики, которых десятилетиями не проверяют, но мы не об этом, это фортуна, а мы ведем речь об анализируемых вещах.
Итак:
-юридический адрес (юридический адрес должен совпадать с фактическим, причем у Вас должен быть не только договор и Вы фактически там должны находиться, но и Вы без проблем должны получать корреспонденцию). нулевая отчетность(при нулевой компании вместе с отчетом представляйте в ИФНС справку об отсутствии движения денежных средств по счету, это снизит желание ИФНС поинтересоваться о реальном положении дел по счету)
- ЕНВД и нулевая отчетность (у Вас вмененный режим, кассовый аппарат на учет поставлен, сдается нулевая декларация по ЕНВД. Что делать? По обстановке. Может стоит сдавать отчетность, как при традиционной системе, может по УСНО. В целом будьте готовы.)
- нулевка более полугода, убытки более полугода (компания существует более полугода, а отчетность все сдается с убытками. Вряд ли Вас начнут проверять немедленно, но на наблюдение поставить могут. Показывая убытки несколько лет подряд или бесприбыльную работу, наблюдение перерастает в галку «на проверку». Выдерживайте среднерыночную рентабельность (15-35%))
- Ваши клиенты и поставщики (будьте в добрых отношениях как с клиентами, так и с контрагентами. Каждый звонок по телефону доверия отрабатывается налоговой)
- нерезиденты(компании с генеральными директорами нерезидентами также попали в список подозрительных. Если в Вашей компании два и более учредителей, среди них и резиденты РФ, и не резиденты, Вы друг другу доверяете, подумайте: может отдать предпочтении при назначении генерального директора резиденту…?)
- арифметические ошибки в декларациях (Будьте внимательны при заполнении деклараций: арифметические ошибки, а также заполнение цифр не в те графы, кипа уточненных деклараций, - и у Вашей организации есть шанс быть проверенной. Поручайте составление отчетности профессионалам).

И потребительских, и целевых кредитов малому бизнесу банки сейчас предлагают множество, только выбирай. Это и традиционные для малого бизнеса кредиты, предполагающие погашение равными долями в течение всего срока кредитования, и овердрафты, и кредитные линии, и даже лизинг. Линейка кредитных продуктов настолько широка, что банки могут удовлетворить потребности практически любого клиента. Естественно, ставки и тарифы различных банков несколько отличаются друг от друга. — Некоторые банки предпочитают озвучивать не реальную процентную ставку, которая начисляется на остаток задолженности, а размер переплаты, которая может быть меньше в полтора-два раза. И в самом деле, для некоторых заемщиков важны размер ежемесячного платежа и сумма, которую они переплачивают, возвращая кредит. Но я все-таки рекомендую интересоваться кредитной ставкой, выраженной в годовых, и размером дополнительных комиссий, как правило, единовременно уплачиваемых при выдаче кредита, — предупреждает Алексей Доманов.

Ставки по кредитным продуктам действительно сильно отличаются — все зависит от вида кредита, суммы, срока, на который предоставляется кредит, залогового обеспечения по нему и валюты, в которой он выдается. «По беззалоговому кредиту «МДМ-Экспресс» ставки составляют от 19% годовых, в случае «МДМ-Микро» — от 14% годовых, а по кредитам от трех миллионов рублей у нас действуют индивидуальные ставки кредитования», — поясняет Винченцо Трани (МДМ-Банк). «По программе кредитования малого и среднего бизнеса наши тарифы, в зависимости от продукта, срока и суммы кредита, находятся в диапазоне от 15 до 24% в рублях и от 12 до 19% в долларах США», — отмечает Олег Скворцов, зампред правления Абсолют Банка. Тем временем, по словам Андрея Дешковича, в Собинбанке процентные ставки для малого бизнеса по некоторым продуктам значительно ниже среднерыночных ставок по потребительским кредитам. «Например, предоставление овердрафта (кредитование расчетного счета без использования залога) осуществляется под 7% годовых. А в общем, ставки по кредитным продуктам, выдаваемым малому бизнесу, колеблются в зависимости от целей и вида обеспечения от 11 до 18% годовых», — говорит Андрей Дешкович.

Ставки по потребительским кредитам также варьируются в диапазоне от 17 до 24% в рублях и от 15 до 20% — в долларах США. Разница по сравнению со ставками по кредитам для малого бизнеса, конечно, есть, но она не слишком велика. При этом кредиты для малого бизнеса, в отличие от потребительских, которые выдаются на удовлетворение личных нужд, носят все-таки целевой характер и направлены на развитие бизнеса: увеличение товарооборота, открытие новых точек продаж, увеличение производственных мощностей и т. д. Вот почему банки по-разному подходят к оценке кредито-способности заемщика и рассмотрению источников погашения кредита. В случае с потребительским кредитом источник погашения — заработная плата. «Потребительский кредит предназначен для покупки предметов или услуг, которые обычно не рассматриваются как источник дохода для будущего погашения, — говорит Наталья Кузьмина (РУССЛАВБАНК). — Тем временем кредит для малого бизнеса — это кредитование бизнес-процесса, от будущей эффективности которого и зависит погашение предоставленных средств».

— В потребительском кредитовании решение принимается исходя из величины доходов физического лица, отраженных в справке 2-НДФЛ или составленной в произвольной форме (но в этом случае процентная ставка выше). Иногда для принятия решения нужны только два документа, удостоверяющих личность. Поэтому главное, что привлекает клиентов в этом виде кредитования, — минимальный комплект документов, — поясняет практику работы Русского Банка Развития Алексей Доманов. В процессе кредитования малых и средних предприятий вопрос решается на основе анализа доходов самого бизнеса. Естественно, это предполагает более детальное изучение финансового состояния заемщика — индивидуального предпринимателя или юридического лица. Несмотря на то, что процентные ставки по потребительским кредитам выше, чем по кредитам для малого и среднего бизнеса, нередко предприниматели выбирают именно их. Но почему?

— При потребности в микрокредите в экстренных ситуациях можно воспользоваться программой экспресс-кредитования (в Сбербанке — до 45 тысяч рублей) и существенно сэкономить свое время, — объясняют в Управлении стратегического планирования Сбербанка России, уточняя при этом, что использование целевого кредита для малого бизнеса «в ряде случаев гораздо более предпочтительно». Максимальный размер кредита для малого бизнеса в основном выше, чем при кредитовании физического лица — владельца бизнеса, поскольку перечень имущества, которое может использоваться в качестве залогового обеспечения, в этом случае шире, и платежеспособность предприятия выше, чем платежеспособность физического лица, определяемая исходя из его дохода.

Например, при выдаче потребительского кредита на личные цели (не на приобретение жилья) квартира заемщика и другое имущество чаще всего не могут служить единственным обеспечением. В то же время кредит предприятию вполне может быть выдан под залог принадлежащего ему оборудования и здания, и для этого не потребуется поручительство физических лиц, а сумма кредита значительно превысит объем средств, которые, соответственно своей платежеспособности, получит физическое лицо. Однако риски банков по потребительским кредитам выше, что сказывается на снижении суммы кредита и увеличении ставок. Вот почему этот вид финансирования становится неинтересным для многих предпринимателей, уверен Алексей Доманов.